物业管理操作方案

物业管理投标文件格式、内容
投标文件一
投标综合说明书
业主：_____________
1．根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______物业的招标文件遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知招标答疑纪要的所有内容后我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价承担上述物业的全部管理工作
2．一旦我方中标我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务
3．一旦我方中标我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级
4．一旦我方中标我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作如确需变更必须征得业主的同意
5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效在此期间内我方的投标有可能中标我方将受此约束
6.我方同意招标书中各条款并按投标标价总额3％交纳保证金**万元(大写)若我方违约则扣除所缴纳的全部保证金
7．除非另外达成协议并生效招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同
投标单位：______(印鉴)
法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)
日期：______年___月___日
投标文件二
企业法人地位及法定代表人证明
一、法定代表人证明
法定代表人资格证明书
单位名称：**物业管理公司
地址：**省**市**街**号
姓名：性别：
年龄：民族：
职务：技术职称：
身份证号码
**系**物业管理公司的法定代表人负责为**物业提供物业管理服务签署上述物业的投标文件进行合同谈判签署合同和处理与之有关的一切事务
特此证明
投标单位(盖章)
日期：___年__月__日
上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日
二、营业执照
三、资质证书
四、法人代码证书
投标文件三
**物业管理公司简介
.......
投标文件四
物业管理专案组配备
一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子董事总经理统筹整项发展计划为此专案最高负责人
董事总经理统筹整项发展计划为此专案最高负责人
董事专责处理该项发展计划的物业管理服务工作此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等
投标文件五
对合同意向的承诺
一、承包方式：物业设计图纸预算
二、服务价款的计算方式：
1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；
2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；
3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准并适当浮动予以确定；
4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；
5、管理期间凡遇有关政策性调整按政策调整规定执行
二、在计算服务费用总成本的基础上乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用
四、服务款项收取方式
物业峻工接管时由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处收取时间为每月一次下月15日以前交至物业管理处
五、材料设备供应方式
管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外其他的应由甲方供应到现场乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价乙方负责采购并按委托管理合同有关规定执行
六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足
在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚
七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化不得向业主另行收费
八、文明管理确保安全实现无重大事故
物业管理投标书样本
投标文件六
1、企业信誊
2、企业资质(证书样本见第四章附表)
3、企业荣誉证书(略)
4、企业安全生产证明资料
5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)
6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：
投标文件七
物业管理要点
物业管理服务可以说是一门专业学问本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则并通过长期的工作改进和提升努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限而这种“投资管理”的哲学能使业主充分保障其不动产的投资权益不但使其保值而且更能使不动产增值
**物业为高级工贸建筑物其物业管理重点兹分析如下：
一、工贸大厦管理
工贸大厦需要极为周全的服务特别是现代的新型高级发展计划还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养这些都需要有专门知识和技术而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯还包括灵敏的装备如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等租用户对这类大楼特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高大楼的外墙也必须定期清洁以保持大楼的外貌美观清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙其难度和这项工程所涉及的庞大费用实非一般人所能想象一幢工贸大厦是否得到完善管理这对该物业的租金及售价水平有很大影响与此同时其资本价值也会因而受到影响
二、停车塌管理
现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要采用自动管理可以减少人为舞弊节省人力资源增快车辆流量从而使物业管理运作更为畅顺租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷此外停车场上的停车程序也必须作出周详安排以确保用户能获得所需服务停车场必须有闭路电视作监控保障访客安全大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务停车场内必须装有足够通风系统供应新鲜空气以符合卫生安全停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费而无须从管理费内补贴这对整幢大楼出租及出售营运都有着正面积极作用
服务内容
依据**物业现时的工程进度及运作安排本公司建议首先向物业提供管理顾问服务待大楼完工后再提供管理运作服务
一、物业管理顾问服务
●建筑期间管理顾问服务
※提供大楼图则专业意见
※提供大楼设施专业意见
※提供大楼建材专业意见
※预估大楼管理运作成本
※大楼管理进度检讨、停车场管理建议
●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作
※建议制定租约条款
※订定管理守则
※员工培训计划
※财务预算
※用户搬进及装修期间的管理服务工作
※移交大楼单位与租户程序
※装修工程及物料运送控制程序
※保安控制
※进入控制
※安全控制
(一)、建筑期管理顾问服务
1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照其主要功能为：
●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题使业主能有时间考虑增减设施；
●节省日后管理设施修改或增加的费用并可避免影响物业管理运作；
●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则使日后管理运作能畅顺
2、服务内容
1)提供大楼图则专业意见
就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等
2)提供大楼设施专业意见
就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见主要从使用者角度出发选择种类设施及配备并提供是否适合日后使用者需要的意见
※大楼设施包括：
※电梯
※消防设备
※电气设备
※照明设备
※给/排水系统大楼自动化系统
※垃圾处理设备洗窗机设备
※后备发电机设备大楼广播系统
※停车场管理系统等
3)提供大楼建材专业意见
就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别判断有关材料是否能对使用者达到预期效果以及对管理工作能否妥善处理等加以分析
4)预估大楼管理运作成本
就业主预定的各项大楼设施及配备提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考
5)大楼管理进度检讨
本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见内容包括：
※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：
※当有重大设计修改时派专业人员参加工程会议与各有关单位配合协调了解工作进度以便即时提出专业意见使日后管理运作能够控制在一定的程度省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；
就各厂商的设施及配备向业主提供专业意见例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)以及该项设计对管理者是否容易处理等并以此作为业主及建筑师参考
6)停车场管理建议



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