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第四章房地产评估
本章学习目的和要求：
1、了解房地产评估的基本内容和特点
2、掌握影响房地产价格的各种因素
3、了解房地产评估中的一般程序
4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：
（1）房地产
土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象；土地建筑物房地合一
2．房地产的特性：
（1）土地自然特性
（2）土地经济特性
（3）房地产特性
（4）房地产市场特性
二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生）
马克思的理论：认为地租是土地所有权在经济上的表现形式真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额
他把地租分为绝对地租和级差地租
（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资投资收益差别所导致的地租（级差地租2）
级差地租1原理告诉我们处于不同位置的土地其价格是有差别的在评估土地使用权价格时必须了解其地理位置和环境
级差地租2原理告诉我们在同一块土地上连续投资投资收益率是有差别的在评估土地使用权价格时必须考虑土地的用途如工业用地、商业用地、住宅用地等
2．地价理论（说明地产价格的决定理论）
一般商品的价格是以价值为基础上下波动的而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的土地不是劳动产品其价格决定也具有特殊性
地价的本质是地租的资本化
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