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商业地产项目开发流程
1、市场条件判断
开发商需要在项目初期首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性和对该项目的定位有个宏观的思考
因为商业房地产的形式种类比较多而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低人们的收入水平不高的话投资商再有实力也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的实际上并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发只有某个地方具备了相应的条件后才可以做
商业房地产鉴于其功能特点对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及一个住宅社区一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内但商业房地产则不同所要解决的客流会随着经营状态的变化会发生倍增也会发生锐减当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题
针对不同的项目有不同的确定方案开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析也可以委托专业咨询机构进行选址
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析将确定该项目的市场基础周边商圈覆盖人口的情况可能的客户流量客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米二期可出租面积达43000平方米一期1998年投入运营后生意兴隆但二期2000年开业后二期长期经营状况不佳管理商开始认为是因为商品组合不同的原因但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良直到最近二期经营状况才得到改观其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确
该项工作属于微观判断很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础建立相关分析模型测算出该项目地址可能发生的客户流量依据对所在地区人均零售消费额的判断可以测算出该项目可能的零售额再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模
不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同分析结果可能有很大的不同比如有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设该种分析方法有其优点但缺点也是很明显的某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势依靠其大量调查信息建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断假设较少结论更具有时效性
个人认为最好是上述两种咨询机构的融合
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性但需要做初步确定同时在后面的环节中可以作出丰富和调整
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后将面临项目土地取得及政府许可的问题土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等
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